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索 引 號: 008282882/2020-00392 主題分類: 發布機構: 四川省人民政府辦公廳
發布日期: 2020-06-01 文    號: 川辦發〔2020〕41號 有 效 性: 有 效
 
 

四川省人民政府辦公廳

關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見

川辦發〔2020〕41號

 

各市(州)、縣(市、區)人民政府,省政府各部門、各直屬機構,有關單位:

  為貫徹落實《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》(國辦發〔2019〕34號)精神,進一步推動我省土地二級市場建設,充分發揮市場在資源配置中的決定性作用,更好發揮政府作用,促進土地要素順暢流通,提高存量建設用地資源配置效率,為全省經濟社會高質量發展提供用地保障,經省政府同意,結合我省實際提出以下實施意見。

  一、完善市場交易規則

 ?。ㄒ唬┟魑ㄉ櫨玫厥褂萌ㄗ錳跫?。以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓,需報經有批準權限的人民政府同意?;ㄉ櫨玫厥褂萌ň紀庾玫?,應當在土地有形市場等場所公開交易。以出讓、租賃、作價出資(入股)等有償方式取得的建設用地使用權轉讓,在符合法律法規規定和合同約定的前提下,應充分保障交易自由,轉讓雙方可持轉讓合同依法申報不動產轉移登記,登記機構應當依法查驗,對相關法律法規禁止交易、不符合有償使用合同約定、未達到交易條件的,不予辦理轉移登記手續。作價出資(入股)土地轉讓后可保留為作價出資(入股)方式,也可直接變更為出讓方式。閑置土地處置涉及建設用地使用權轉讓的,可重新約定開竣工時間。土地轉讓后,劃撥決定書或有償使用合同、相關登記文件等載明的權利義務隨之轉移,受讓人應依法履約。

  轉讓中涉及原土地與房屋產權證書記載用途不一致的,原則上應依據國土空間規劃統一用途,在完善相關手續后予以辦理不動產登記;確實無法統一的,在辦理不動產登記時,可按照原證書登記用途分別注明,但未經批準不得改變已批準用途。

  各地可探索實行預告登記轉讓制度,按照“先投入后轉讓”原則,以出讓方式取得的建設用地使用權,對未完成開發投資總額百分之二十五的,在交易雙方簽訂國有建設用地使用權轉讓合同后,允許依法辦理預告登記,待開發投資達到轉讓條件時,再辦理不動產轉移登記手續。預告登記權利人可以憑不動產預告登記證明及其他必要材料向發展改革、自然資源、生態環境等部門申請辦理建設項目相關手續。債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的,預告登記失效。

 ?。ǘ┕娣督ㄉ櫨玫厥褂萌ǔ鱟?。以出讓、租賃、作價出資(入股)等有償方式取得的建設用地使用權出租或轉租的,不得違反法律法規和有償使用合同約定。以劃撥方式取得的建設用地使用權出租的,應按照有關規定上繳租金中所含土地收益,納入土地出讓收入管理。宗地長期出租,或部分用于出租且可分割的,應依法補辦出讓、租賃等有償使用手續。建立劃撥建設用地使用權出租收益年度申報制度,出租人須在出租合同生效后3個月內,通過各地搭建的二級市場交易平臺依法申報并繳納相關收益。出租人依法申報并繳納相關收益的,不再另行單獨辦理劃撥建設用地使用權出租的批準手續?;ㄉ櫨玫厥褂萌ǔ鱟饈找娼贍殺曜技罷鶻砂旆ㄓ墑校ㄖ藎?、縣(市、區)人民政府確定。

 ?。ㄈ┙∪ㄉ櫨玫厥褂萌ǖ盅褐貧?。自然人、企業均可作為抵押權人申請以建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權辦理不動產抵押,涉及企業之間債權債務關系的須符合法律法規以及最高人民法院相關司法解釋的規定和合同約定。

  以租賃方式取得的建設用地使用權,承租人在按規定支付土地租金并完成開發建設后,根據租賃合同約定,其地上建筑物、其他附著物連同土地可以依法一并抵押。各地可探索允許不以公益為目的的養老、醫療、教育等社會領域企業以有償取得的建設用地使用權、設施等財產進行抵押融資,完善抵押權實現后保障原有經營活動持續穩定的配套措施,確保土地用途不改變、利益相關人權益不受損。不動產登記機構和金融機構要探索建立建設用地使用權抵押風險提示機制和抵押資金管理機制,防控市場風險?;ν戀氐盅喝ㄊ迪質?,從拍賣所得的價款中扣除應繳納的土地價款后,抵押權人方可受償。

 ?。ㄋ模┩晟仆戀胤指?、合并轉讓政策。宗地分割、合并轉讓,應有利于土地開發利用。擬分割、合并的宗地應當權屬清晰,且已依法辦理不動產登記。分割、合并后的地塊應具備獨立分宗條件,符合規劃、設計、建設、施工以及安全等要求,不影響生產、經營和使用功能。宗地分割、合并轉讓應以保障相關權利人合法權益為前提,擬分割宗地已預售或存在多個權利主體的,應取得相關權利人同意,不得損害權利人合法權益。鼓勵通過分割轉讓方式,盤活低效工業用地。工業用地內的行政辦公樓、生活服務設施等不得單獨分割轉讓。

  宗地合并時,合并前使用權類型為劃撥且合并后宗地用途符合劃撥用地目錄的,土地使用權人可選擇保留劃撥方式。使用權類型包含劃撥、出讓、作價出資(入股)等多種類型的,原則上統一辦理為出讓。在不超過宗地合并后土地用途法定最高年限的前提下,根據土地使用權人意愿,可按照合并前任一宗地的終止日期修正土地出讓年限;除工業用地外,也可以申請續期至法定最高出讓年限。

  二、健全服務監管體系

 ?。ㄎ澹┩菩小敖灰?登記”一體化服務。充分利用現有的交易和不動產登記機構、平臺,搭建城鄉統一的土地市場交易平臺,主動發布公示地價、成交價、交易規則等信息,提供法律、政策咨詢等服務,引導交易雙方通過土地二級市場交易平臺等渠道發布和獲取市場信息并公開交易。探索實行交易備案、線上交易資金第三方賬戶托管模式。建立部門聯動、信息共享、限時辦結機制,整合匯集交易、登記、稅務、金融等相關部門或機構的辦事窗口,優化交易申請、審批、價款繳納、稅費繳納、登記等流程,實現“交易+登記”一體化的“一窗受理、一網通辦、一站辦結”服務。

 ?。┩吵锿平呱轄灰灼教ńㄉ?。市、縣自然資源主管部門應按照自然資源部相關標準規范,以全省統一平臺、共建共治共享為目標,結合各地實際需要,按照“統籌規劃、統一標準、分步實施、互聯互通”的原則建設土地二級市場交易服務系統,實現土地二級市場供需、交易、登記、監管、服務一體化。

 ?。ㄆ擼┘憂啃畔⒒ネü蠶?。各地政府要加強與法院的對接,建立完善涉地司法處置會商機制。法院生效裁判涉及土地使用權轉移的案件,自然資源部門認為與現行土地管理等相關法律法規不一致的,應當向法院出具書面建議意見書,如法院仍要求執行生效裁判的,按法院的生效裁判執行。加強涉地資產處置工作銜接,政府有關部門(單位)進行國有資產處置時涉及劃撥建設用地使用權轉移的,應征求同級自然資源主管部門意見,并將宗地有關情況如實告知當事人。加強建設用地使用權與房地產交易管理的銜接,自然資源主管部門與住房城鄉建設等主管部門應就建設用地使用權和房地產轉讓、出租、抵押等信息建立互聯共享機制。

 ?。ò耍┘憂渴諧〖嗖餳喙艿骺?。加強公示地價體系建設與應用,完善土地二級市場的價格形成、監測、指導、監督機制,防止交易價格異常波動。加強土地二級市場運行情況及數據統計分析,將二級市場交易量、交易結構、成交價格等,作為一級市場土地投放數量、結構、時序等的重要參考,合理供應土地;適時運用財稅、金融等手段,加強對土地市場的整體調控,維護市場平穩運行。加強土地一級市場有償使用合同管理,采取合同附件等方式,完善合同補充條款,將相關管理要求納入合同約定。

 ?。ň牛┕菇ㄒ孕龐夢〉男灤圖喙芑?。建立健全信用承諾制度,對不以公益為目的的養老、醫療、教育等社會領域企業辦理抵押登記等適用信用承諾制的相關事項,應當建立當事人書面承諾制度。各地要結合本地實際,制定土地市場信用評價標準和約束措施,將有償使用合同或劃撥決定書履約、劃撥建設用地使用權人出租收益年度申報等情況納入信用管理,相關市場主體失信信息歸集推送至省社會信用信息平臺,并通過“國家企業信用信息公示系統(四川)和信用中國(四川)”進行公示,對嚴重失信責任主體實施聯合懲戒。

  三、保障措施

 ?。ㄊ┘憂孔櫓斕?。各市(州)、縣(市、區)人民政府及各級自然資源、財政、住房城鄉建設、國資、稅務、市場監管、金融等部門要充分認識完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的重要意義,主動作為,緊密協作,強化上下協調和部門聯動,做好人員、場所、經費保障,健全服務和監管體系,推進土地二級市場交易平臺建設,創造更加開放、便利、透明的交易環境,促進土地要素流通,維護市場主體合法權益,支持引導實體經濟高質量發展。

 ?。ㄊ唬┩晟婆涮狀朧?。各地要結合本地區實際,主動加強政策研究,細化完善國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押的配套措施和操作細則,激發用地權利主體入市交易的積極性,盤活利用存量土地,促進土地節約集約利用。

 ?。ㄊ┭細裨鶉巫肪?。各地各有關部門(單位)要嚴格執行土地二級市場相關規定,堅決打擊弄虛作假、損害土地使用權人利益、違反相關規定破壞土地市場秩序的行為,嚴防各種腐敗行為,嚴格實行責任追究,確保土地二級市場規范有序。

  本意見所稱建設用地為國有建設用地,已依法入市的農村集體經營性建設用地可參照本意見執行。

  本意見自2020年7月1日施行,有效期5年。

 

四川省人民政府辦公廳

2020年6月1日

圖解:
· 圖解:四川省人民政府辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見
 
解讀:
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· 部門解讀:自然資源廳解讀《四川省人民政府辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》
 
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